Takto som predal byt bez realitky!
Vopred sa ospravedlňujem všetkým realitným maklérom, ale tento článok nie je napísaný preto, aby som ich vychvaľoval. Tiež sa podelím o ponaučenia, tipy, príležitosti a nápady zhromaždené v priebehu dvoch mesiacov, aby ste mohli predať svoj byt ako súkromná osoba. To všetko zadarmo! Pretože nie som realitný maklér.
Rešpektujem výnimku, ktorá potvrdzuje pravidlo a tiež nechcem zovšeobecňovať, ale môj článok ukáže, že antipatie voči predajcom sú opodstatnené. Pretože aj táto profesia je veľmi premnožená a takmer ktokoľvek môže ísť z ulice a stať sa realitným maklérom.
Myšlienka, že po štyroch rokoch predám svoj milovaný byt v Košiciach, dozrela, pretože aj keď to bola vtedy láska na prvý pohľad, mal som pocit, že som z toho bytu už prerástol. Bol to menší 1.5 izbový bytík. Rozhodol som sa ho predať a vytvoril som svoj súkromný inzerát a cenu som stanovil zhruba podľa trhu.
Od druhého dňa som mal nespočetné množstvo zhliadnutí inzerátu, no žiaľ, pozerali len realitní makléri, hrnuli sa ako pirane k obeti, ktorá spadla do vody. Všetci sľubovali hory doly, niektorí predpovedali dva týždne na predaj, niektorí povedali maximálne 1-2 mesiace. V telefóne používali najčastejšie takéto hlášky:
– “Mám viacero konkrétnych záujemcov, ale nemôžem ich odporučiť, kým nepodpíšeme zmluvu.”
-“Predávame takmer výlučne v rámci nášho vnútorného okruhu, naša databáza pozostáva hlavne z čínskych/ruských/anglických… zákazníkov.”
-“Naša spoločnosť má seriózne zázemie, nehnuteľnosti ponúkame len internému investičnému okruhu, 90% našich tržieb pochádza odtiaľ.”
-“Moja kamarátka hľadá práve takýto byt, rada by som si ho pozrela. Ďalšie kroky ti poviem na mieste.”
– “Toto si začal inzerovať nedávno, však? Na takéto byty máme rad, malo to byť už včera! Urobme zmluvu a hneď na druhý deň môžeme ukázovať byt záujemcom!”
– “To si robíš reklamu? Ja to predám za oveľa viac, ver mi!”
– “Nie sme nejakí malí realitní makléri. Máme za sebou obrovské a okamžité predaje. S ostatnými fušermi sa ani nerozprávajte, pretože sú strašní/podvodní/dotieraví.” (Je to elegantná vec vysmievať sa konkurencii, však?)
Ide im o to, aby sa dostali do vášho bytu. Odtiaľ následne vyostrujú riadenú konverzáciu naučenú na kurzoch. A verte mi, je ťažké ich poraziť. Psychológia toho všetkého je fascinujúca. Všimol som si, že viacerí z nich si myslia, že nachádzajú paralelu medzi sebou a „obeťou“, čím vo vás vzbudzujú sympatie. A už si im to zožral aj s navijakom. To, čo mám na mysli:
– “Moja kuchyňa je tiež taká zelená, táto farba je krásna. Iným sa bude páčiť.”
– “Ach, aj ja mám rada psy. Ukážem ti toho môjho?”
– “Vyrastal som v tej oblasti, poznám to ako svoje topánky.”
– “Na čom pracuješ? … Naozaj? Isto si to prečítam čo napíšeš!”
Aj keď som mal silný „kasting“ na predajcov a nakoniec som podpísal len troch, ale ukázalo sa, že som bol príliš naivný, keď som predpokladal to najlepšie zo všetkých. Hanba mi. Okrem troch som sa rozhodol pre prípadnú dohodu ešte s dvoma ďalšími, takže sa rozprávame len v prípade aktuálneho záujemcu, resp. kupca. Všetci predajcovia chceli, aby sme uzavreli exkluzívnu zmluvu, lebo vtedy dostanem maximálny servis. V tomto prípade buď byt nemôžem ani sám inzerovať, alebo môžem, ale ak ho predám, aj tak im musím zaplatiť províziu (zmluvnú pokutu), len menšiu.
Takmer všetky kancelárie pracujú s províziou 3-6% + DPH, takže firma dostáva 3000 – 5000€ aj za mini byt. A koľko za to pracujú? Hneď Vám to napíšem.
Realitní makléri zhruba jednohlasne určili hodnotu môjho bytu, v ktorej bola samozrejme zahrnutá aj ich provízia. Akceptoval som ich kompetenciu a tak som veril, že cena bude dobrá, alebo aspoň nie nereálna. Sám som sa pozrel na bazos a zdalo sa mi, že začíname z rozumnej ceny. Len hovorím, že makléri naďalej denne zvonili, aj keď HRUBÝM bolo označené, aby nevolali. Nekonečný nátlak pokračoval, všetci ma chceli prinútiť, aby som podpísal ďalšie zmluvy pomocou jednej z figurín uvedených vyššie. Boli aj takí, ktorých som musel zablokovať, takí boli dotieraví a bezočiví. Predaje sa teda samozrejme rozbehli, každý z mojich predajcov ma ubezpečil, že ten byt poriadne pretlačí. Veď to je ten „spoločný záujem“.
A potom by sme tu napísali, keby to bol film, že “o mesiac neskôr” .
Asi toľko času prešlo bez toho, aby sa na byt prišiel pozrieť jediný človek. Nemôžem povedať, že by so mnou moji realitní makléri ani nekomunikovali, pretože jeden z nich mi v priebehu jedného mesiaca napísal dva e-maily, že sa doteraz nič nestalo. Požiadal som iného, aby zmenil svoju reklamu, pretože jeho popis v dvoch vetách naozaj nepútal pozornosť. K tomu napísal, že to je schválne štruktúrované. Nakoniec jeden z nich dal môjmu susedovi do okna pútač, pretože mal priečelie smerované na ulicu. Ale aj tento nápad trval mesiac. Takže okrem toho, že čas plynul s ničím (a ja som bez peňazí nemal šancu nájsť si iný – väčší byt), môj mozog sa zavaril nasledujúcimi nezmyslami:
Síce som si najal j jednej realitke jedného makléra s jedným mandátom. Bol to môj predajca a v zásade má nárok na províziu, ale v realitnom bazári je ešte ďalších 6 inzerátov! Môj byt inzerovali hyeny, z tej istej firmy. Na jednej strane je to nelogické a na druhej strane je aj laxné, že dátové listy môjho PC boli zoradené za sebou v inzerátoch. Tu by som rád poznamenal jednu dôležitú vec. NEPORUŠUJTE predaj nadmernou propagáciou. Mnoho ľudí verí, že čím viac miest a spôsobov stlačíte, tým je pravdepodobnejšie, že nehnuteľnosť rýchlo zmizne. To nie je pravda. Pozrel som sa na proces z dvoch strán súčasne, keďže som nielen predával, ale aj hľadal byt. Keď vidíte, že ten istý byt sa chystá už po ôsmykrát a narazíte naň na každej inzertnej stránke, máte pocit, že s ním niečo nie je v poriadku. Navyše to stráca na jedinečnosti, že tento byt je z nejakého dôvodu výnimočný.
Aj keby predajcovia nič neurobili, máte zviazané ruky, keďže podľa zmluvy môže každý inzerovať nehnuteľnosť len za rovnakú cenu. Majiteľ tiež! Ak nie ste šikovný nemáte šancu, aby si vás zákazníci všimli ako prví. Dôverujete realitnému maklérovi, ktorý pripisuje kredit vašej reklame, takže je na začiatku zoznamu, ďaleko pred vašou vlastnou.
Našiel som svoj byt u jedného z náhodných predajcov, ktorí mi znížili cenu o 3000 eur. Očividne chcel týmto spôsobom získať výhodu, bez môjho vedomia.
Hoci tu nie sú žiadne autorské práva, mňa (ako spisovateľa) obzvlášť ma rozzúrilo, keď som videl svoj vlastný kreatívny text skopírovaný do inzerátu realitnej kancelárie. Buďte aj vy kreatívni za také peniaze!
Nechápal som, že na začiatku chceli môj byt všetci realitní makléri v meste a keď som potom s párom podpísal zmluvu, neurobili všetko pre to, aby bol predaj úspešný.. Prečo sa takto zlomili, keď predsa nebudú mať províziu? Áno, ale práve som zistil, že už dostávajú odmenu za zaregistrovaných a existuje plán, ktorý musia splniť.
Keďže som si medzitým hľadala aj byt, videl som, ako to vyzerá z pohľadu realitných maklérov. Na ich stránke si filtrujete podľa rôznych parametrov byty, ktoré vás zaujímajú. Odtiaľ vás majú a už vás hľadajú, aby vám odporučili nehnuteľnosti. Vaše parametre budú zaznamenané a e-maily od spoločnosti budete dostávať AUTOMATICKY. Inými slovami, už nemajú čo robiť. A keď predávate svoj byt, toto sa vlastne deje s vaším majetkom. Zapisuje sa do databázy, ktorá je zverejnená pre potenciálnych kupcov. Ak má niekto záujem, dajte vedieť predajcovi, ktorý v lepšom prípade príde a ho ukáže. Ak máte zálusk, kúpia to, a je to. Tu je provízia! Vypočítajte čistý počet hodín, ktoré s tým odpracuje…
Milí makléri mi nepovedali, ” Janko problém je v tom, že cena je vysoká, možno by sa mala znížiť.“ Sedeli na vavrínoch a čakali či im z toho niečo spadne. Pre nich je predsa dobré, ak provízia zostane čo najvyššia. Oni predsa dostanú tie 1-2 pečené holuby, z ktorých majú svoj pravidelný mesačný príjem.
Jedného dňa som si povedal a dosť! Rozhodol som sa vziať osud svojho bytu do vlastných rúk. Chcel som ukázať tejto “čvarge”, že ich nepotrebujem a ešte mi ostane viac peňazí. To si ale vyžadovalo určité triky a seriózny marketingový plán. Musel som ich predbehnúť.
Takže toto sú veci, ktoré musíte urobiť, ak sa chcete stať vlastným predajcom. Teraz počúvajte!
– Prerátal som si cenu, za ten mesiac som veľa sledoval trh, ceny, koľko ide, čo je reálne. Znížil som cenu takmer na hraničnú cenu , ktorú chcem dostať, pretože som vedel, že pôvodná cena bola vystrelená príliš vysoko, aj keď sa mi zdala dobrá. Na predajných portáloch sú nehnuteľnosti mierne predražené. Samozrejme, musíte sa uistiť, že existuje priestor na vyjednávanie pretože je to dobré pre dušu každého.
– Keď začnete byt inzerovať, odporúčam v každom prípade si priplatiť za topovanie inzerátu. Lepšie si Vás potencionálni kupci všimnú a Váš inzerát bude možno aj pred inzerátmi realitných maklérov. Nedávajte Váš byt na viac ako 2-3 miesta.
– Dôverujte svojim priateľom a známym. Požiadajte každého, koho môžete, aby zdieľal inzerát na Facebooku. Dokonca som sa mohol zúčastniť na jednej zo skupín na záchranu zvierat , pretože vedeli, že cieľ je ušľachtilý. Premýšľajte o tom, koho môžete požiadať o pomoc!
– V podstate do týždňa sa to celé rozbehlo tak, že namiesto doterajších NULOVÝCH návštevníkov bol každý deň v priemere jeden.
– Môj byt bol predaný v druhom týždni! Pozrelo si ho 9 ľudí, ôsmi sa do toho zamiloval, podpísali sme zmluvu a vzali si ho. Minul som na to zhruba 300 eur, ale pýtam sa, čo to je oproti 10000€?
Na čo si dať pozor pri písaní inzerátu?
Buďte jedineční a kreatívni.
Zvýraznite výhodné vlastnosti vášho bytu, no očividne nepopisujte nič, čo nie je pravda a pri pohľade na to je to očividná rozprávka.
Pokúste sa opísať čo najpodrobnejší obraz nehnuteľnosti.
Foťte dobre, no dôležitá je tu aj realita. Odrážať realitu. Fotky nech sú bystré, aby si to celé vedeli kupujúci predstaviť.
Napíšte vtipný text, ktorý upúta pozornosť!
Keď prídu návštevníci, musí tam byť poriadok! Vlastne, ak môžete, zbaľte si svoje veci, pretože každý rád vidí, ako by sa mu v byte žilo. Nie je dobré, ak je byt preplnený všetkým možným.. Mne napr po otvorení vytiekla skriňa, ale byt bol uprataný.
